Ações de locação: conheça e aprenda a ajuizar! 🏠

Para você que é profissional do Direito, as ações de locação representam uma ótima possibilidade de ampliação da sua oferta de serviços jurídicos, além de possibilitar que você aprimore o seu exercício no âmbito do Direito Civil Imobiliário.

Se você parar alguns minutos para pensar, com certeza se lembrará de algum relato de situação ocorrida com alguém, ou até com você mesmo(a), acerca de um inquilino inadimplente, ou que reclama dos aumentos dos valores contratuais a cada ano.

Esteja você representando locadores ou locatários, essa área permite que você defenda com excelência os direitos dos seus clientes e otimize sua receita em honorários. Dominar essas ações, seus pormenores e requisitos legais significa se especializar, posicionando‑se com vantagem no mercado jurídico.

Neste artigo você vai aprender tudo sobre o assunto e conhecer as diversas possibilidades que poderá incluir na sua atuação como advogado(a):

• 🏠 O que são ações de locação?
• 🏠 Quais são as ações mais relevantes?
• 🏠 Como propor ações de locação?
• 🏠 Qual a maneira certa de calcular os aluguéis?
• 🏠 Como realizar cobranças ou requerer a revisão do valor dos aluguéis?

Com todos esses dados preciosos, só vai faltar um relatório patrimonial que possa ajudá‑lo a descobrir se o inquilino possui bens para pedido de penhora, caso ele fique inadimplente no pagamento dos aluguéis ou de obrigações acessórias relacionadas: nosso Dossiê Investigativo Pro!

Então bora aprender?! 😏

O que são ações de locação?

Ações de locação são ações judiciais que abrangem litígios entre os proprietários dos imóveis, denominados locadores, e os inquilinos, denominados locatários. A finalidade é garantir o cumprimento das cláusulas contratuais, assegurando que os direitos e deveres ali estipulados sejam observados por ambas as partes, de acordo com a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Diversos tipos de litígios podem ser resolvidos judicialmente a partir dessas ações, entre eles:

• Inadimplência no pagamento dos aluguéis;
• Dívidas acumuladas;
• Reajuste contratual de valor;
• Retomada da posse do imóvel pelo proprietário;
• Falta de condições de pagar os aluguéis;
• Recebimento de aluguéis.

Cada caso deve ser analisado individualmente para saber se a ação terá tramitação rápida ou se o litígio tem potencial de perdurar por meses e até anos.

Quais são as ações mais relevantes?

As ações de locação mais importantes previstas na Lei do Inquilinato e em outras legislações relacionadas são:

• Ação de execução de aluguéis;
• Ação de cobrança de aluguel;
• Ação de despejo por inadimplemento;
• Ação de consignação de aluguel e valores acessórios;
• Ação de revisão de aluguel.

Sempre que o locatário estiver inadimplente com o pagamento do aluguel ou houver qualquer discordância acerca do contrato de locação, o locador poderá ajuizar ação na Justiça para garantir seus direitos.

Em muitos casos, é o próprio proprietário quem busca a prestação jurisdicional para dirimir algum impasse com o locatário.

Cada ação possui um objetivo específico, e a escolha deve ser feita com base no caso concreto.

Ação de execução de aluguéis

A ação de execução de aluguéis é a mais indicada para cobrar aluguéis atrasados, mas exige documentação completa, porque o contrato de locação assinado pelo proprietário e pelo inquilino constitui título executivo extrajudicial.

Nos termos do artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil, o próprio contrato é suficiente para assegurar o direito do locador, que poderá executá‑lo diretamente na Justiça, sem a necessidade de uma ação de conhecimento com produção de provas anterior!

É uma opção célere e eficiente quando há contrato formal assinado, tendo em vista que, nessa ação, o juiz intimará o inquilino devedor a pagar o débito em até três dias, sob pena de penhora de valores em contas bancárias ou outros bens.

Todavia, ainda que não haja contratação formalizada, continuam sendo possíveis outras vias de pleitear os direitos do proprietário ou do locatário.

Ação de cobrança de aluguel

Essa opção não é tão rápida quanto a ação de execução, mas é válida para quem não possui contrato de aluguel assinado e formalizado ou outro tipo de título executivo extrajudicial.

Na ação de cobrança, será preciso, primeiramente, que a Justiça reconheça a legitimidade do débito entre o inquilino e o proprietário, para posteriormente determinar o seu pagamento.

Além dos aluguéis atrasados, podem ser cobradas obrigações acessórias, tais como:

• Taxas de condomínio;
• IPTU e demais tributos;
• Débitos de luz, água e gás encanado;
• Demais despesas pertinentes ao imóvel.

Na ausência de contrato hábil para comprovar a relação locatícia, outros meios de prova deverão ser considerados, como testemunhas, e‑mails e mídias digitais de mensagens de texto e/ou voz.

Após analisar as provas, o juízo reconhecerá os débitos e determinará seu pagamento, com incidência de juros e atualização monetária.

Ação de despejo por inadimplemento

A ação de despejo por inadimplemento é a opção ideal quando não existe mais acordo viável entre o proprietário e o inquilino, ou quando a relação está tão atritada que somente o despejo atende ao dono do imóvel.

Como o objetivo é retirar o locatário do imóvel do locador, essa ação representa uma medida extrema e definitiva para a relação contratual. Isso exige demonstração inequívoca dos fatos para que seja determinada a desocupação do bem.

A petição inicial pode ser protocolada após o primeiro dia de atraso dos aluguéis e/ou obrigações acessórias; não é preciso aguardar nenhum prazo legal específico.

Os pedidos possíveis nesse caso são:

• O despejo do locatário do imóvel, que deverá ser desocupado;
• O despejo e a cobrança de aluguéis e demais encargos atrasados, com incidência de juros, multas contratuais e atualização monetária;
• A cobrança de débitos atrasados isoladamente.

Quando o proprietário tem urgência na desocupação, recomenda‑se o ingresso da ação de despejo separada da ação de cobrança, pois nada impede que, após o despejo, ele ajuíze outra ação para cobrar os débitos em atraso; como a de cobrança, por exemplo.

Ação de consignação de aluguel e valores acessórios

A ação de consignação de aluguel e valores acessórios destina‑se à proteção do inquilino, que se “blindará” pela via judicial, seguindo o procedimento legal.

Não é comum, mas podem ocorrer situações em que o locador está impossibilitado ou não aceita receber os valores dos aluguéis, por qualquer motivo. Nesses casos, a única alternativa para o locatário é ajuizar uma ação de consignação de aluguel e valores acessórios.

Com essa ação, tanto os valores dos aluguéis quanto os dos acessórios são depositados pelo locatário em juízo, numa conta judicial colocada à disposição do locador. Isso previne que o proprietário alegue inadimplência do inquilino e ajuíze uma ação de despejo, por exemplo.

⚠️ Atenção: o prazo para o inquilino realizar o depósito judicial será determinado pelo juízo através de intimação após a citação do proprietário.

Todos os pagamentos do locatário deverão ser realizados pela via judicial enquanto o processo estiver em curso. Essa é a ação adequada para quem aluga um imóvel e deseja manter a locação de acordo com o contrato, ainda que existam divergências com o locador.

Ação de revisão de aluguel

A ação de revisão de aluguel visa alinhar o pacto de locação entre o inquilino e o proprietário, já que com o tempo os imóveis podem ser valorizados ou desvalorizados, o que reflete diretamente no valor do aluguel.

Alguns exemplos de fatores que afetam a valorização/desvalorização de um imóvel são:

• Índice de criminalidade do bairro;
• Desenvolvimento industrial da região;
• Expansão urbana;
• Investimentos públicos;
• Construção de praças ou outros empreendimentos públicos.

O melhor cenário é a realização de um acordo entre locador e locatário para definir, em comum acordo, um acréscimo ou redução do valor do aluguel adequado para ambas as partes.

Não sendo possível o acordo, tanto o locador quanto o locatário poderão ajuizar uma ação de revisão de aluguel após três anos da assinatura do contrato, a fim de definir um novo valor em juízo.

Se a revisão for deferida, o novo valor tem vigência desde a data da citação e, após o trânsito em julgado, todas as diferenças entre o valor antigo e o novo poderão ser cobradas retroativamente.

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Como propor ações de locação?

Você poderá atuar na defesa dos interesses do seu cliente escolhendo a ação correta e protocolando‑a de forma adequada, cumprindo todos os requisitos legais e fundamentando a petição de forma clara ao juízo cível.

Os principais aspectos a serem observados estão resumidos na tabela abaixo:

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Qual a maneira certa de calcular os aluguéis?

O cálculo discriminado dos aluguéis deve considerar quatro elementos principais:

• Valor dos aluguéis vencidos;
• Valor das obrigações acessórias (condomínio, água, luz etc.);
• Multa de mora estipulada no contrato;
• Juros.

Os honorários advocatícios não podem ser incluídos nos cálculos, mas podem ser requeridos nos pedidos das ações.

Para calcular corretamente os valores dos aluguéis, você precisará verificar tudo o que foi acordado no contrato de aluguel, seja formal ou informal.

Os dados mais importantes são:

• Data da assinatura (base para cálculo dos reajustes);
• Datas de vencimento das parcelas em atraso (primeira e última);
• Valor inicial do aluguel;
• Periodicidade e índice de reajuste;
• Índice de atualização monetária;
• Descontos e suas condições;
• Juros por atraso;
• Multa por atraso;
• Data da realização do seu cálculo.

Após tomar nota dessas informações, você precisará calcular o valor do aluguel referente às parcelas vencidas, de revisões ou devidas para fins de ação de despejo. Em seguida, verifique o valor final do débito cobrado na ação adequada.

O cálculo é simples; basta seguir os quatro passos abaixo:

1º Calcule as diferenças (mês a mês)

Para cada parcela em atraso:

• Valor original do aluguel × índice de correção = aluguel corrigido;
• Aluguel corrigido − valor pago = diferença devida.

2º Calcule a inadimplência das parcelas atrasadas

Para cada diferença apurada:

• Dias de atraso = data‑base do cálculo − data de vencimento;
• Diferença × índice de atualização monetária = valor corrigido;
• Juros pró‑rata: [(Juros mensais × 12 ÷ 365) × dias] × valor corrigido;
• Multa: [% multa × valor corrigido];
• Total da parcela = corrigido + juros + multa.

3º Some tudo

• Débito total = todas as parcelas atualizadas + juros + multas.

4º Faça uma tabela discriminando os débitos

• Liste cada parcela individualmente;
• Mostre cálculos detalhados;
• Indique a data‑base final.

Nesses cálculos é preciso ter cuidado, tendo em vista que envolvem valores que podem ser consideráveis. Além de conferir com atenção todos os dados do contrato, preste atenção também no cálculo.

Em contratos com poucos meses de vigência, você pode até realizar um cálculo manual, mas quanto maior a duração do contrato, mais complexo será calcular tudo. Isso significa levar muito tempo e ainda correr o risco de cometer erros ao aplicar as fórmulas.

Assim sendo, em contratos longos o risco de equívocos é enorme. Não vale a pena, nesses casos, realizar cálculos manuais complicados e arriscados. Sobretudo se você pode contar com uma ferramenta própria para isso, como o software do Cálculo Jurídico. 😏

Como realizar cobranças ou pedir a revisão do valor dos aluguéis?

Se o seu cliente está enfrentando inadimplência ou precisa ajustar o valor da locação, o caminho é recorrer às ações locatícias previstas na legislação.

Cada caso exige uma análise cuidadosa do contrato, da documentação disponível e, principalmente, do objetivo do cliente.

5.1. Cobranças de aluguéis

Para cobrar aluguéis atrasados — ou mesmo para pagá‑los em juízo —, dependendo do caso concreto, é possível optar por:

• Ação de Execução;
• Ação de Cobrança;
• Ação de Despejo;
• Ação de Consignação.

A escolha vai depender de fatores como a existência de título executivo extrajudicial (contrato formalizado com testemunhas), a intenção — ou não — de manter o contrato e a estratégia processual mais vantajosa para o cliente.

5.2. Revisão de valores de aluguéis

Quando a necessidade é readequar o valor do aluguel ou modificar cláusulas contratuais, a medida adequada é a Ação de Revisão de Aluguel.

Bizú: Antes da Lei do Inquilinato, a cobrança de aluguéis atrasados podia se tornar um verdadeiro labirinto processual: era necessário propor, primeiro, a ação de despejo e, apenas depois, ingressar com outra ação para cobrar os valores pendentes.

Com a Lei do Inquilinato, esse cenário foi simplificado. Hoje, é possível ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento e, no mesmo processo, incluir a cobrança dos aluguéis e dos encargos vencidos.

Além disso, a ação de execução de aluguéis mostra‑se extremamente eficaz quando há título executivo extrajudicial, permitindo a satisfação do crédito de forma mais célere — inclusive penhora de bens, se necessário.

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O resultado é mais agilidade na retomada do imóvel, na regularização da situação contratual e na recuperação dos valores devidos.

Concluindo

As ações locatícias estão entre as mais recorrentes no contencioso cível, especialmente diante do grande volume de contratos de locação existentes no país.

Conflitos entre locadores e locatários são comuns: inadimplência, dívidas acumuladas, necessidade de revisão contratual.

Dominar esse nicho amplia o seu portfólio de serviços e fortalece sua atuação profissional.

Com conhecimento técnico, estratégia adequada e ferramentas que otimizem o trabalho, você oferece soluções completas — seja para proprietários, seja para inquilinos.

E assim, não importa o cenário: você estará preparado(a) para conduzir o caso com segurança e eficiência.

Até a próxima, queridos(as)! 🧡